Sala Técnica Aerotermia Comunitaria: Guía 2026

Diseñar la sala técnica de una aerotermia comunitaria es uno de los retos más infravalorados cuando una comunidad de vecinos se plantea sustituir la antigua caldera central por una bomba de calor. La gente discute durante meses la marca del equipo, el rendimiento estacional o la subvención del IDAE, pero rara vez se sienta a hablar de los metros cuadrados que va a ocupar la nueva instalación, de cómo se ventilará, de qué normativa de incendios se le aplica o de quién decide si va en cubierta o en sótano. Y, sin embargo, es ahí donde se gana o se pierde la mitad del proyecto.

Una sala técnica mal dimensionada o mal ubicada acaba generando ruidos, olores, problemas de mantenimiento, sanciones administrativas y, en el peor de los casos, una instalación que no se puede legalizar. Esta guía recoge todo lo que un administrador de fincas, un presidente de comunidad y un instalador certificado necesitan saber para acertar a la primera con el diseño, la ubicación y la normativa aplicable a una sala técnica de aerotermia comunitaria en España en 2026.

Si todavía estás valorando el salto a este sistema, te recomendamos repasar primero la guía sobre aire acondicionado y aerotermia en comunidades de vecinos con autoconsumo colectivo y los aspectos legales de normativa acústica para limitar ruidos en comunidades, porque ambos temas se cruzan permanentemente con el diseño de la sala técnica.

Qué es la Sala Técnica de Aerotermia Comunitaria y Por Qué es Clave

Definición y Función Real en una Comunidad de Vecinos

Cuando hablamos de sala técnica de aerotermia comunitaria nos referimos al recinto físico donde se ubican las bombas de calor centralizadas, los depósitos de inercia y de agua caliente sanitaria, las bombas circuladoras, los cuadros eléctricos y, en general, todos los elementos del sistema de generación térmica que dan servicio al edificio. No es un trastero ni un cuarto de instalaciones genérico. Es un local con requisitos legales propios cuando la potencia instalada supera ciertos límites.

En el lenguaje del RITE (Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios), este espacio se denomina sala de máquinas, y aparece regulado en la instrucción técnica IT 1.3.4.1.2. Es importante usar la terminología correcta porque condiciona el resto del expediente: si hablamos de sala de máquinas, le aplican obligaciones de ventilación, iluminación, accesos, cerramientos contra incendios, distancias de seguridad y mantenimiento periódico que no afectan a un simple cuarto de instalaciones por debajo de 70 kW.

Diferencia entre Sala de Máquinas y Local Técnico No Calificado

Una de las primeras decisiones del proyecto consiste en determinar si la instalación necesita o no una sala de máquinas formal. La distinción es crítica porque cambia radicalmente los requisitos constructivos y administrativos. Una sala de máquinas en sentido estricto debe cumplir con todas las exigencias de la IT 1.3.4 del RITE; un local técnico no calificado, en cambio, solo necesita cumplir las normas básicas de seguridad, accesibilidad y mantenimiento, pero sin las exigencias de cerramiento EI, ventilación reglada o iluminancia mínima.

Una aerotermia comunitaria de un edificio de unos diez vecinos rondará habitualmente entre 40 y 60 kW, lo que la deja por debajo del umbral. Cuando el edificio tiene 25 o más viviendas, la potencia se eleva con frecuencia por encima de los 70 kW y la sala de máquinas se convierte en obligatoria. Esa frontera marca el coste, el proyecto y el calendario de la obra.

Por Qué Acertar con la Sala Técnica Marca el Éxito del Proyecto

El error más caro en una aerotermia comunitaria no suele estar en el equipo, sino en el espacio. Una sala mal dimensionada obliga a montar las bombas de calor en cubierta a la fuerza, dispara el cableado eléctrico, complica las conducciones hidráulicas y termina elevando el presupuesto entre un 8 y un 15 por ciento. Y a la inversa, una sala bien planteada desde el principio reduce el ruido percibido en las viviendas, simplifica el mantenimiento futuro y evita conflictos vecinales que erosionan el proyecto durante años.

Por eso el diseño de la sala técnica no debería resolverse al final, en la fase de obra, sino al principio, durante el anteproyecto. Es la decisión que condiciona todo lo demás.

Cuándo es Obligatoria una Sala de Máquinas: el Umbral de 70 kW

El Criterio del RITE IT 1.3.4.1.2.1

El criterio fundamental para determinar si una instalación necesita sala de máquinas formal está fijado por el RITE en su instrucción técnica IT 1.3.4.1.2.1. La regla es clara: cuando la potencia térmica nominal instalada en generación de calor o frío supera los 70 kW, los equipos deben ubicarse en una sala de máquinas que cumpla todos los requisitos del reglamento.

Este umbral se aplica al conjunto de los equipos generadores. Es decir, si una comunidad instala dos bombas de calor en cascada de 40 kW cada una, la potencia total instalada es de 80 kW y, por tanto, hay obligación de sala de máquinas. No es la potencia consumida la que cuenta, ni la que se prevé que utilice el edificio en su pico, sino la potencia nominal de los generadores tal como aparece en la placa de características.

Cálculo Práctico para una Comunidad Tipo

En la práctica, una comunidad de 12 viviendas de unos 90 metros cuadrados con buen aislamiento térmico necesita entre 50 y 65 kW para calefacción y agua caliente sanitaria. Una de 20 viviendas similares se sitúa en torno a los 90 a 110 kW. Y una de 30 o más viviendas suele superar los 130 kW. Como puede verse, el umbral de 70 kW se cruza con bastante frecuencia, lo que convierte la sala de máquinas formal en la regla, no en la excepción, en muchos proyectos comunitarios.

Excepciones y Casos Especiales

El RITE contempla algunas excepciones interesantes. Las bombas de calor aire-aire de tipo split o multisplit no computan a estos efectos, ya que no se consideran equipos centralizados. Tampoco las máquinas de absorción accionadas exclusivamente por energía solar térmica o gases residuales. Y existe un régimen específico para instalaciones de potencia menor a 5 kW, que quedan al margen incluso de las obligaciones básicas del RITE.

En cualquier caso, lo razonable en una comunidad de vecinos es trabajar siempre como si la sala de máquinas fuera obligatoria, porque las exigencias de seguridad, ruido y mantenimiento se justifican igual incluso por debajo del umbral.

Ubicación Ideal: Cubierta, Sótano o Patio Interior

Cubierta: la Opción Preferida en Edificios Modernos

La cubierta es la ubicación favorita de la mayoría de los proyectistas de aerotermia comunitaria, y por buenas razones. Permite descargar el aire caliente o frío directamente al exterior sin necesidad de conductos largos, evita las molestias acústicas en las viviendas inferiores cuando se proyecta correctamente y simplifica enormemente el cumplimiento de las distancias mínimas a otras aberturas.

Sin embargo, la cubierta también plantea retos. La estructura del edificio debe poder soportar el peso adicional de las bombas de calor, los depósitos de inercia y los amortiguadores de vibración. En edificios antiguos esto puede requerir refuerzos estructurales que disparan el coste. Además, en climas calurosos la radiación solar reduce el rendimiento de la bomba de calor, por lo que conviene proteger los equipos con pérgolas, lamas o paneles fotovoltaicos que generen sombra.

Sótano: Útil pero con Limitaciones de Ventilación

El sótano es la segunda opción más habitual, especialmente cuando ya existía una antigua sala de calderas y se aprovecha el mismo espacio. Tiene la ventaja de aislar acústicamente los equipos del resto del edificio y de proteger las máquinas de la intemperie. Pero presenta un problema serio: la aerotermia, a diferencia de las calderas de gas, necesita un caudal enorme de aire para funcionar, ya que el aire es la fuente fría de la que se extrae la energía.

Esto obliga a diseñar conductos de aspiración y descarga de gran sección, conectados con el exterior, que muchas veces no caben por los huecos disponibles. Si los conductos son demasiado largos o tortuosos, las pérdidas de carga reducen el rendimiento de la bomba de calor, y en algunos casos el sótano deja de ser viable. Cuando funciona bien, el sótano es una solución muy elegante; cuando funciona mal, es la peor opción posible.

Patio Interior: la Trampa Más Frecuente

El patio interior parece a primera vista una buena ubicación porque ya está al aire libre y suele estar cerca del cuarto de contadores. Pero es la trampa más habitual en aerotermia comunitaria. Los patios interiores tienen muy poco volumen de aire renovable, lo que provoca que las máquinas reciclen su propio aire descargado, reduciendo brutalmente el rendimiento. Además, el ruido reverbera en las paredes y se amplifica hacia las viviendas que dan al patio.

Solo es viable cuando el patio tiene grandes dimensiones (más de 25 metros cuadrados de superficie y altura libre superior a la del edificio) y cuando la descarga puede orientarse hacia arriba con conductos adecuados. En patios pequeños es directamente desaconsejable.

Dimensiones y Distribución Interior de la Sala Técnica

Superficie Mínima Recomendable según Potencia

No existe una superficie mínima universal fijada por norma, pero la práctica habitual en proyectos serios marca unas referencias claras. Una sala técnica para una bomba de calor monoblock de hasta 30 kW puede resolverse con 8 a 10 metros cuadrados, siempre que se respeten las distancias de mantenimiento. Para potencias mayores, la superficie crece de manera proporcional, no solo por el equipo en sí, sino por los depósitos de inercia, los acumuladores de agua caliente sanitaria, los grupos de bombeo y los cuadros eléctricos.

A esto hay que añadir un pasillo de mantenimiento perimetral mínimo de 70 centímetros alrededor de cada equipo. Cuando un fabricante exige un metro de separación lateral o frontal por cuestiones de servicio, ese valor manda sobre cualquier mínimo del RITE.

Altura Libre y Volumen Útil

La altura libre mínima en sala de máquinas según el RITE es de 2,5 metros. En la práctica conviene apuntar a 2,7 o incluso 3 metros, porque los depósitos verticales modernos de 500 litros superan los 2 metros de altura, y porque un cuadro eléctrico, un purgador alto y una línea de tuberías con calorifugado restan rápidamente medio metro de altura útil. Si se opta por equipos colgados o por separadores hidráulicos verticales, la altura es aún más crítica.

El volumen total de la sala también importa por motivos de seguridad. Cuanto mayor es el volumen, mayor es la cantidad de refrigerante que la normativa permite cargar dentro del recinto, lo que se vuelve muy relevante cuando se trabaja con R290 o R32.

Tabla de Dimensiones Mínimas por Potencia Instalada

Distribución Interior y Zonas Funcionales

Una sala técnica bien distribuida divide el espacio en cuatro zonas funcionales claras. La zona de generación, donde se ubican las bombas de calor y los depósitos de inercia, debe quedar lo más cerca posible del exterior para acortar las conducciones de gas o aire. La zona hidráulica, con el separador, los grupos de bombeo, los colectores y los vasos de expansión, conviene situarla en una posición central, accesible desde varios lados. La zona eléctrica, con el cuadro general de la instalación y el inversor en caso de fotovoltaica integrada, debe estar separada físicamente de la zona húmeda, idealmente en una pared opuesta a las tuberías. Y finalmente la zona de reparto de agua caliente sanitaria, con el acumulador, la centralita anti-legionela y el grupo de recirculación, requiere espacio adicional para válvulas y registros de mantenimiento.

Cuando la sala se concibe sin pensar en estas zonas, el resultado son cruces de tuberías, cuadros eléctricos demasiado próximos al agua y mantenimientos que obligan a desmontar medio sistema solo para acceder a una bomba.

Ventilación, Iluminación y Acceso Según el RITE

Ventilación: Caudal Mínimo y Cálculo Práctico

El RITE fija el caudal mínimo de ventilación de una sala de máquinas mediante la fórmula contenida en la IT 1.3.4.1.2.3, expresada como Q es igual a 1,8 multiplicado por PN más 10 multiplicado por A, en metros cúbicos por hora, donde PN es la potencia nominal en kW de los generadores y A es la superficie en metros cuadrados de la sala. Esta fórmula sale con frecuencia en proyecto, así que conviene aprenderla.

Pongamos un ejemplo. Una sala técnica de 100 kW y 20 metros cuadrados necesita un caudal mínimo de aire de 1,8 multiplicado por 100 más 10 multiplicado por 20, lo que da 380 metros cúbicos por hora. Este caudal puede resolverse con ventilación natural a través de rejillas comunicadas con el exterior si la geometría lo permite, o con ventilación forzada mediante extractores cuando las rejillas no son suficientes. Cuando se trabaja con refrigerantes inflamables como el R290, al caudal de ventilación reglamentario se le suman las exigencias específicas de detección y extracción ATEX, y se exige funcionamiento permanente.

Iluminación, Tomas y Equipamiento Eléctrico

La iluminancia mínima exigida en sala técnica es de 200 lux a nivel del plano de trabajo, según la IT 1.3.4.1.2.4. Es un valor razonable que asegura que el técnico de mantenimiento puede leer placas de características, manómetros y esquemas eléctricos sin necesidad de linterna. Suele resolverse con luminarias estancas tipo regleta LED IP65, distribuidas de forma uniforme. Es muy recomendable instalar también iluminación de emergencia con autonomía mínima de una hora, especialmente cuando la sala se ubica en sótanos sin luz natural.

Además de la iluminación, la sala debe disponer de al menos una toma de corriente de uso general accesible para el mantenimiento, un punto de agua con desagüe para las labores de purga y recarga del circuito, y una conexión a tierra adecuada de toda la instalación. El cuadro eléctrico debe cumplir con la IT 1.3.4.4 e incluir protecciones diferenciales y magnetotérmicas dimensionadas a las cargas reales del sistema.

Accesos: Puertas, Vestíbulos y Apertura

Las puertas de acceso a la sala de máquinas deben tener unas dimensiones mínimas de 0,8 metros de anchura por 2,0 metros de altura libre cuando se trata de obra nueva, y deben abrirse hacia el exterior, es decir, siempre en sentido de evacuación. Esta exigencia tan sencilla es la que más se incumple en obras de rehabilitación, donde se aprovechan puertas existentes que abren hacia dentro y luego no es posible legalizarlo.

Cuando la sala comunica directamente con espacios habitables o de uso público del edificio, se exige además un vestíbulo previo con dos puertas resistentes al fuego, de manera que ambas no estén nunca abiertas simultáneamente. La permeabilidad al aire de las puertas no debe superar 1 litro por segundo y por metro cuadrado a 100 pascales, requisito que limita el uso de puertas baratas no calificadas.

Cerramientos, Resistencia al Fuego y Seguridad CTE DB-SI

Clasificación de Riesgo Bajo y Medio

El Documento Básico de Seguridad en caso de Incendio del CTE clasifica las salas de máquinas como locales de riesgo especial, dividiéndolos en bajo, medio o alto en función de la potencia térmica instalada. En la mayoría de las aerotermias comunitarias entre 70 y 200 kW estamos en riesgo bajo, lo que supone un cerramiento EI 90 con una puerta EI2 45-C5. Por encima de los 200 kW, el local pasa a riesgo medio y la exigencia sube a EI 120 con puertas EI2 60-C5.

Estas clasificaciones se traducen directamente en sobrecoste de obra. Un cerramiento EI 90 implica fábrica de bloque o ladrillo macizo de cierto espesor, o tabiquería de cartón yeso multicapa con lana mineral certificada, y siempre con sellado certificado de pasos de instalaciones. Un cerramiento EI 120 obliga a soluciones de mayor espesor todavía, y a sellos cortafuegos en cada conducto que entra o sale.

Resistencia al Fuego de Estructuras y Forjados

Además del cerramiento de la sala, los elementos estructurales que la rodean deben tener una resistencia al fuego coherente con la clasificación. Para riesgo bajo se exige R 90 en estructura portante, y para riesgo medio R 120. Cuando la sala está en una cubierta accesible, los forjados que separan la sala del resto del edificio deben mantener esa resistencia, lo que en algunas rehabilitaciones de edificios antiguos requiere proteger los perfiles metálicos con pinturas intumescentes o cajeados de cartón yeso especial.

Sellado de Pasos de Instalaciones

El detalle constructivo más infravalorado de la sala técnica es el sellado de pasos. Cada tubería, cada bandeja eléctrica y cada conducto que cruza el cerramiento de la sala debe ir sellado con productos certificados con la misma EI que el muro. El uso de morteros expansivos cortafuegos, almohadillas intumescentes o collarines específicos para tuberías plásticas es obligatorio. Olvidar este detalle convierte un cerramiento EI 90 en un papel mojado a efectos de incendio, y bloquea la legalización de la instalación cuando el técnico inspector lo detecta.

Refrigerantes A2L y A3: Implicaciones del R290 y R32

Por Qué la Aerotermia Comunitaria Está Migrando a R290

Desde la entrada en vigor del Reglamento europeo F-Gas y de la nueva normativa española sobre gases fluorados, los refrigerantes con alto potencial de calentamiento global están desapareciendo del mercado. Los antiguos R410A o R407C ya no se fabrican para equipos nuevos, y los R32 y R454B están sustituyéndolos a gran velocidad. Pero la tendencia clara para aerotermia comunitaria de cierta potencia es el R290 (propano), por su excelente eficiencia, su precio razonable y su PCA prácticamente nulo.

El R290 es un refrigerante natural, sin huella climática significativa, que ofrece coeficientes de rendimiento estacional entre un 5 y un 10 por ciento superiores a los del R32 en aplicaciones de calefacción. Por eso los principales fabricantes europeos están centrando su nueva oferta en gamas R290.

El Coste Oculto del R290: la Inflamabilidad

El problema del R290 es que es inflamable. Está clasificado como refrigerante A3 según la norma UNE-EN 378, lo que implica restricciones serias de carga máxima en función del volumen del local. En aplicaciones residenciales monobloc, las cargas residuales suelen estar entre 0,5 y 2,5 kg, y la propia carcasa del equipo se considera el recinto que contiene el gas. Pero cuando hablamos de instalaciones comunitarias con varios equipos en cascada y depósitos compartidos, hay que evaluar el escenario completo.

Si el equipo es un monobloc al exterior y el refrigerante nunca entra al edificio, el R290 es perfectamente compatible con la mayoría de proyectos sin ATEX. Si los equipos están dentro de la sala técnica, hay que calcular la carga total y compararla con los límites de la UNE-EN 378-1 para el volumen de la sala. Y si hay riesgo razonable de fuga concentrada, el proyectista debe realizar un análisis ATEX según la UNE-EN IEC 60079-10-1:2022, lo que supone un capítulo adicional de proyecto y una clasificación de zonas con consecuencias en cuadro eléctrico, luminarias y motores.

R32 como Alternativa Menos Restrictiva

El R32 está clasificado como A2L, es decir, ligeramente inflamable, con baja toxicidad y muy bajo riesgo en condiciones normales. Las exigencias de carga máxima son menos restrictivas que para R290, y el equipamiento ATEX habitualmente no es necesario en instalaciones bien diseñadas. Por eso muchas comunidades, especialmente las de menor tamaño, optan todavía por el R32. Pero hay que tener presente que, a futuro, su senda regulatoria europea es de reducción progresiva, mientras que la del R290 va en aumento.

Tabla Comparativa de Cargas y Limitaciones

Cuadro Eléctrico, Hidráulica y Bombas Asociadas a la Sala

Cuadro Eléctrico Específico de la Sala Técnica

El cuadro eléctrico de la sala técnica es independiente del cuadro general del edificio. Debe estar alimentado desde una línea individual con su propio interruptor general de protección, calibrado para la suma de cargas de las bombas de calor, las bombas circuladoras, las resistencias de apoyo (si las hay), la centralita de control, la iluminación y el grupo de presión.

Es importante prever una línea independiente y dimensionada para el sistema de monitorización y telegestión, que permita al instalador o a la propia comunidad acceder en remoto al estado del sistema. Esta línea debe ir protegida frente a sobretensiones, especialmente cuando hay fotovoltaica conectada en autoconsumo colectivo.

Hidráulica y Separación de Circuitos

El esquema hidráulico de una aerotermia comunitaria contiene como mínimo cuatro circuitos: el primario, que conecta la bomba de calor con el separador o con el depósito de inercia; el secundario, que distribuye el agua a los emisores; el de agua caliente sanitaria, con su acumulador y su circuito de recirculación; y el solar térmico o fotovoltaico, si lo hay. Cada circuito necesita su propia bomba circuladora, su válvula de zona, su vaso de expansión dimensionado y sus elementos de seguridad.

Para entender mejor el papel del depósito de inercia en este esquema y cómo afecta al dimensionado de la sala, te recomendamos leer la guía completa sobre depósito de inercia en aerotermia. Y para profundizar en la gestión del agua caliente sanitaria comunitaria, conviene consultar la guía específica de aerotermia y agua caliente sanitaria con análisis de precios y ahorro.

Contadores Individuales de Calor

Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2022 sobre contadores individuales de calor en edificios con sistemas comunes de climatización, todas las nuevas instalaciones de aerotermia comunitaria deben incluir contadores individuales por vivienda que permitan repartir el coste energético en función del consumo real, y no por coeficiente de cuotas como antes. Estos contadores se ubican habitualmente en el cuarto técnico de cada planta o en la propia entrada de cada vivienda, pero la centralita de lectura y el sistema de telegestión asociados se ubican dentro de la sala técnica principal.

Es importante reservar espacio en la sala para esta centralita y para el cuadro de comunicaciones M-Bus o LoRa que recoge las lecturas. En proyectos sin esta previsión inicial, terminar de cumplir con la ley supone obras adicionales y, en muchos casos, conflictos con vecinos que no aceptan repartos de gasto basados en estimaciones.

Aprobación en Junta de Propietarios y Marco Legal Comunitario

Mayorías Necesarias en la Ley de Propiedad Horizontal

La instalación de una aerotermia comunitaria implica modificar elementos comunes del edificio, lo que exige el acuerdo de la Junta de Propietarios. Según la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal en su redacción actual, el establecimiento de nuevos servicios o instalaciones que no sean exigibles legalmente requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Sin embargo, cuando el cambio se justifica como mejora de eficiencia energética y se acoge a un programa público de ayudas (como las del IDAE o los fondos europeos Next Generation), la mayoría puede reducirse a un tercio, e incluso ser obligatoria por aplicación de normativa autonómica de transición energética. Conviene consultar al administrador de fincas y, en proyectos de cierto tamaño, contar con asesoramiento jurídico específico antes de la junta.

Información que se Debe Aportar a los Vecinos

Para evitar bloqueos en la junta y conflictos posteriores, la información que se aporta a los vecinos antes de la votación debe ser clara y concreta. Conviene incluir tres documentos: una memoria técnica simplificada con la ubicación propuesta de la sala, los equipos a instalar y el sistema de reparto de costes; un presupuesto comparado con dos o tres ofertas de instaladores certificados; y una proyección de ahorro económico anual estimado por vivienda, que permita a cada propietario calcular su retorno de inversión.

Cuando la sala se ubica en cubierta y afecta visualmente a la fachada o al ático, conviene incluir además fotomontajes y un informe acústico previo que demuestre el cumplimiento de los límites de inmisión sonora aplicables a la zona.

Marco Legal de Referencia para la Comunidad

El marco legal aplicable a la sala técnica de aerotermia comunitaria es relativamente complejo, pero se puede sintetizar en las siguientes referencias normativas que todo proyecto debe citar y cumplir:

• RD 1027/2007, por el que se aprueba el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE).
• RD 178/2021, modificación vigente del RITE con cambios significativos en climatización con bombas de calor.
• IT 1.3.4.1.2 y siguientes del RITE para salas de máquinas y locales técnicos.
• CTE DB-SI Sección 1, sobre propagación interior y locales de riesgo especial.
• CTE DB-HR sobre protección frente al ruido (relacionado con la inmisión a viviendas).
• UNE-EN 378-1 a UNE-EN 378-4 sobre seguridad y medio ambiente en sistemas de refrigeración.
• UNE-EN IEC 60079-10-1:2022 para clasificación de zonas en atmósferas explosivas con R290.
• RD 552/2019, por el que se aprueba el Reglamento de Seguridad para Instalaciones Frigoríficas (RSIF).
• Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (mayorías en la junta).
• Ley 5/2022 de contadores individuales de calor.

Para profundizar en los cambios concretos del RITE que han afectado al sector en los últimos meses, recomendamos la guía sobre la modificación del RITE y sus cambios para instaladores de climatización.

Checklist Final y Errores Frecuentes en Instalaciones Reales

Checklist Pre-Proyecto para el Administrador de Fincas

Antes de encargar el proyecto técnico es muy útil que el administrador de fincas o el presidente verifique que la comunidad tiene resueltos los puntos básicos. Este checklist sirve de filtro inicial:

Checklist de Recepción de la Sala Técnica al Final de Obra

Cuando la obra está terminando y se va a firmar la recepción, este checklist sirve para que el administrador o el presidente verifiquen que la sala cumple lo proyectado. Conviene imprimirlo y revisarlo punto por punto delante del instalador:

Errores Frecuentes que se Repiten en Obra Real

Por experiencia, los errores que más veces aparecen en la inspección final son siempre los mismos. El primero es no haber dejado distancias suficientes para mantenimiento alrededor de los equipos: la bomba de calor cabe, pero no se puede sacar el ventilador en caso de avería. El segundo es haber colocado puertas que abren hacia dentro, lo que obliga a rehacerlas con el coste y el retraso correspondientes. El tercero, fijado en el manual de cada inspector, es el sellado deficiente de los pasos de tuberías en el cerramiento cortafuegos. Y el cuarto, especialmente molesto en cubiertas, es el incumplimiento de las distancias mínimas a las rejillas de viviendas, que provoca recirculación de aire descargado y pérdida de eficiencia.

A esto se suma un error más sutil pero costoso: dimensionar la instalación con criterios de calefacción y olvidar que en verano los caudales de extracción de aire son distintos, lo que en aerotermias reversibles obliga a corregir la ventilación y, en algunos casos, a redimensionar conductos al cabo de un año. Si tu comunidad va a usar el sistema también para refrigeración, asegúrate de que el proyecto contempla el balance térmico verano-invierno, no solo el invierno.

Para evitar todo esto, lo más rentable es contar desde el inicio con un instalador certificado que haya hecho ya varias salas similares. Si quieres profundizar en aspectos del refrigerante usado en estas instalaciones modernas, conviene leer la guía completa del R290 en aire acondicionado y aerotermia.

Preguntas Frecuentes sobre la Sala Técnica de Aerotermia Comunitaria

¿Cuándo es obligatoria una sala de máquinas en una aerotermia comunitaria?

Es obligatoria cuando la potencia térmica nominal instalada en generación supera los 70 kW, según la instrucción técnica IT 1.3.4.1.2.1 del RITE. Por debajo de ese umbral basta con un local técnico no calificado, mucho menos exigente. La cifra que cuenta es la suma de las potencias nominales de placa de todas las bombas de calor, no la potencia consumida media ni la mínima de modulación. En comunidades de 20 o más viviendas el umbral suele superarse con frecuencia, por lo que en la mayoría de proyectos comunitarios la sala de máquinas formal es la regla.

¿Cuál es la mejor ubicación para la sala técnica: cubierta, sótano o patio?

La cubierta suele ser la mejor opción porque garantiza un caudal de aire abundante, simplifica las distancias mínimas a aberturas y facilita el cumplimiento del RITE. Eso sí, requiere que la estructura del edificio soporte el peso adicional, lo que en obra antigua puede pedir refuerzos. El sótano funciona bien cuando se aprovecha una antigua sala de calderas y se diseñan correctamente los conductos de aire, pero falla cuando los conductos son largos o tortuosos. El patio interior solo es viable si tiene grandes dimensiones y altura libre suficiente; en patios pequeños es directamente desaconsejable porque recircula el aire y amplifica el ruido.

¿Qué ventilación necesita la sala técnica de aerotermia?

El RITE fija el caudal mínimo de ventilación con la fórmula Q es igual a 1,8 multiplicado por PN más 10 multiplicado por A, en metros cúbicos por hora, donde PN es la potencia nominal en kW y A la superficie de la sala en metros cuadrados. Para una sala de 100 kW y 20 metros cuadrados, son 380 metros cúbicos por hora. Puede resolverse con ventilación natural mediante rejillas comunicadas con el exterior o con ventilación forzada. Cuando se usa R290 dentro de la sala, además del caudal reglamentario debe cumplirse la norma UNE-EN IEC 60079-10-1:2022 sobre atmósferas explosivas, lo que exige extracción permanente y detectores específicos.

¿Qué resistencia al fuego deben tener los cerramientos de la sala?

Según el CTE DB-SI Sección 1, la sala técnica se clasifica como local de riesgo especial. En la franja entre 70 y 200 kW de potencia se considera riesgo bajo y exige cerramientos EI 90 con puerta EI2 45-C5. Por encima de 200 kW pasa a riesgo medio, con cerramientos EI 120 y puertas EI2 60-C5. La estructura portante debe tener resistencia R 90 (riesgo bajo) o R 120 (riesgo medio). Además, todos los pasos de tuberías y bandejas eléctricas a través del cerramiento deben sellarse con productos certificados con la misma EI que el muro. Olvidar este sellado convierte el cerramiento en ineficaz frente al fuego y bloquea la legalización.

¿Se puede meter una aerotermia con R290 dentro de la sala técnica?

Sí, pero con condiciones. El R290 es un refrigerante A3 (inflamable), por lo que su carga máxima dentro de un local cerrado está limitada por la norma UNE-EN 378-1 en función del volumen de la sala. Si el equipo es monobloc al exterior y el refrigerante nunca circula por el interior del edificio, normalmente no hay restricciones añadidas. Pero si los equipos se ubican dentro de la sala, el proyectista debe entregar un análisis de riesgo de atmósfera explosiva conforme a la UNE-EN IEC 60079-10-1:2022 y aplicar el RD 552/2019 (RSIF). Esto suele implicar ventilación forzada permanente, detectores de gas, cuadro eléctrico ATEX y revisiones periódicas más estrictas.

¿Qué mayoría se necesita en la junta de propietarios para aprobar la sala?

La Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal exige el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios, que a su vez representen tres quintas partes de las cuotas de participación, para establecer un nuevo servicio o instalación que no sea legalmente exigible. Sin embargo, cuando el cambio se acoge a un programa público de ayudas (IDAE, Next Generation) o se justifica como mejora de eficiencia energética, la mayoría puede reducirse a un tercio. Algunas comunidades autónomas tienen además normativa propia que obliga a sustituir calderas de combustibles fósiles por sistemas eléctricos eficientes en plazos determinados, lo que cambia las mayorías aplicables. Conviene siempre consultar al administrador y, si la inversión es alta, contar con asesoramiento jurídico.

¿Cuánto cuesta diseñar y construir una sala técnica para aerotermia comunitaria?

El coste varía mucho según ubicación, potencia y si existe o no un local previo aprovechable. Para una comunidad de 12 a 15 viviendas con sala nueva en cubierta y potencia de 60 a 80 kW, el capítulo de obra civil de la sala (cerramientos, puertas cortafuegos, ventilación, iluminación, sellado de pasos) suele situarse entre 8.000 y 18.000 euros, sin contar los equipos. Si se aprovecha una antigua sala de calderas de buena estructura, el coste puede bajar a 4.000 a 8.000 euros. A esto se suma siempre el proyecto técnico (entre 1.500 y 3.500 euros según complejidad) y, en caso de R290 interior, el análisis ATEX (entre 800 y 2.000 euros). Estos precios son orientativos y conviene comparar al menos tres ofertas de instaladores certificados antes de decidir.

Conclusión

La sala técnica de aerotermia comunitaria no es un detalle constructivo más: es la columna vertebral física y normativa de toda la instalación. Acertar con su ubicación, sus dimensiones, su ventilación y sus cerramientos determina la eficiencia, el ruido percibido en las viviendas, el coste de mantenimiento y la propia viabilidad legal del proyecto. Por eso conviene tomarse en serio el diseño desde el anteproyecto, con un instalador certificado y, en proyectos de cierta entidad, con un proyectista especializado en climatización con bombas de calor.

Las claves a recordar son sencillas. Confirma cuanto antes si la potencia supera los 70 kW para saber si necesitas sala de máquinas formal. Elige la ubicación pensando en el aire disponible y las distancias a viviendas, no solo en lo que sobra en el edificio. Dimensiona la sala para que quepa el equipo, los depósitos, el cuadro eléctrico y el pasillo de mantenimiento, no solo el equipo. Cumple la ventilación reglamentaria, los 200 lux, las puertas que abren hacia el exterior y los cerramientos EI 90 o EI 120. Y si vas a meter R290 dentro de la sala, encarga el análisis ATEX desde el primer momento, no al final. Con estas seis decisiones tomadas a tiempo, la aerotermia comunitaria deja de ser un proyecto problemático y se convierte en una de las inversiones más rentables que una comunidad puede hacer en eficiencia energética.

Para más información oficial puedes consultar el texto consolidado del RD 178/2021 en el BOE, el Documento Básico de Seguridad en caso de Incendio del CTE y las guías técnicas de instalaciones térmicas en edificios publicadas por el IDAE, que son la referencia profesional para los proyectistas en España.